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문재인 전 대통령이 9일 평산책방 유튜브 예고 영상에서 “부동산 정책만큼은 실패했다”고 말했다.
“집값만큼은 자신 있다”던 호언장담이 “매우 송구하다”는 뒤늦은 사과로 바뀌기까지 5년이 걸렸다. 문재인 정부는 26차례의 부동산 대책을 쏟아냈지만, 남은 것은 ‘벼락거지’라는 신조어와 사상 최악의 자산 격차뿐이었다.
현장에선 그 한마디가 회고가 아니라 경고로 들린다. 출범 4개월을 맞은 이재명 정부의 행보가 심상치 않기 때문이다. 시장의 경고음을 외면한 채 규제의 칼날부터 갈았던 전임 정부의 실패 공식을 무섭도록 닮아가고 있기 때문이다.
최근 더불어민주당이 수사권까지 갖춘 ‘부동산감독원’ 설치를 밀어붙이는 모습은 문 정부의 ‘적폐 청산’ 프레임을 연상시킨다. “부동산 불법으로 단 1원도 얻지 못하게 하겠다”는 서슬 퍼런 공언은 듣기에는 시원할지 모르나, 시장은 벌써 ‘행정의 옥상옥’과 ‘거래 위축’이라는 공포에 떨고 있다. 투기꾼을 잡겠다고 선량한 국민의 거래 정보까지 낱낱이 들여다보겠다는 발상은, 과거 문 정부가 상설화를 시도했다가 권한 남용 우려로 좌초됐던 모델과 닮았다.
이재명 대통령은 후보 시절 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”며 실용 노선을 약속했다. 민주당이 집권하면 집값이 오른다는 국민적 불신을 씻어내겠다는 다짐이었다. 그러나 집권 후 펼쳐진 현실은 정반대다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책은 문 정부 시절의 초강력 규제를 합친 듯한 ‘압박 세트’였다. 김윤덕 국토교통부 장관은 보유세 인상 가능성을 거론하고, 대통령실 정책실장은 세금 카드를 “오산하지 말라”며 시장을 압박한다. 대선 직전 강남 유세에서 “서로 비싸게 사고파는 걸 굳이 압박해 낮출 필요가 있느냐”고 묻던 그는 어디로 갔는가.
1·29 공급 대책 이후 강남권 부동산 현장을 매일 취재하며 들은 단어가 있다. 바로 ‘학습효과’다. 문재인 정부 시절 규제는 촘촘했고 메시지는 강경했다. 그런데 결과는 어땠나. 규제가 발표될수록 사람들은 더 빨리 움직였다. 거래는 잠깐 멎었다가, 자금은 다른 길로 새고, 수요는 다른 지역으로 번졌다. 집을 가진 이들은 “부동산 시장은 영원하지만 정권은 고작 5년짜리”라는 냉소를 학습했다. 결국 “이번엔 진짜로 잡는다”는 말이 “이번엔 더 오르겠구나”라는 시장의 도그마로 굳어졌다는 것이다.
정부에 대한 불신이라는 ‘학습효과’는 더욱 고착화되고 있다. 2026년 서울 아파트 입주 물량이 반토막 날 것이라는 공급 절벽의 공포 앞에서 정부의 ‘착공 확대’ 약속은 공허하다. 강남 3구와 한강 벨트 등은 신고가를 갱신하는 반면, 지방은 미분양의 늪에서 허덕이는 ‘초양극화’는 더 심해지고 있다. 징벌적 세금과 대출 규제로 수요를 억누르면 인접 지역이 튀어오르는 ‘풍선 효과’의 악순환 역시 문 정부 시절의 판박이다.
문재인정부의 부동산 정책이 실패한 이유는 시장 원리를 이념으로 꺾으려 했기 때문이다. 이재명 정부 역시 투기꾼 제재라는 여론에 편승해 졸속 입법과 규제 강화에만 매몰된다면, 그 뒷감당은 또 선량한 서민들의 몫이 될 것이다.
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